19个城市取消学区房（19个城市取消学区房是不是真的）

有不少人都反馈说：家里在老城区有老房子，想卖、卖不掉……

南昌的新城建设一直在扩张，不知道大家有没有想过，老城的未来会是怎样？

曾经不过江的老南昌人，现在还留在老城吗？

老城区的未来会是怎样，特别是我们作为一个地产号，观察地产行业有这么久了。

对于老城区我们有几个猜想……划重点：以下皆为猜想！

人口继续外流至新城区

老城区发展得已经很成熟了，但是土地供应有限，加上产业的转移，人口外流到其他板块是大概率事件。

我翻出了南昌第六次和第七次人口普查的数据进行对比，可以看到，相较第六次人口普查，南昌有2大区域的常住人口呈减少趋势：

东湖区&西湖区。

分别减少了5.24万和1.87万人。

而且我在网上还查询到一组数据，从2015年-2020年期间，东湖区和西湖区的常住人口也有明显缓慢减少的情况。

表格里有错别字，这个数据可能看看就好

我再查看了近几年南昌各区土地供应情况，发现东湖区和西湖区的土地供应总计相比较其他区域也是最少的，分别只有506亩和870亩，排在末尾，红谷滩最多。

如果把两组数据整合在一起，我们也不难发现，人口增长最多的区，土地供应也相应较多，比如红谷滩新区，人口和土地供应量在南昌名列前茅。而人口减少的区，土地供应也比较少，比如东湖和西湖区。

排名第一的南昌县，10年来增加人口35.11万，当然，土地供应量应该也不低。

未来，随着东西湖区土地供应进一步缩减，人口或许也会持续外溢。

老城区老破小未来停车会变得方便

说到停车不方便的话题，老城区首当其冲。

很多旧的商品房社区，人车不分流，人口居住又密集，停车的难度比老城区还要大，你大概猜到了我说的是哪里。

而未来随着老城区人口持续外溢，加上旧改规划的停车位，停车或许会相对容易一点。

其次是住在老城区的大多人年龄偏大，我们可以看一组数据。

2020年七普数据显示，东湖、西湖、青云谱三个区的60岁以上人口占比名列前茅；65岁以上的人口占比，东湖区也是最高的，达到了14.74%。

老城区人少，而这部分人群中老龄人口也不少。

因此这样一来，开车的人更少，停车位或许会比起以前要宽裕不少。

学校持续减少，不断合并校区

如上文所说，人口外流；

其次是东湖区0-14岁占比整个东湖区人口的14.06，为全市最低。

由此一来，学校学位空余，学校数量将会减少，合并校区隔几年就会出现。

老城区的学校会走一条缓慢的下坡路……

高区无人居住，低区亮灯

老城区的建筑年代更久，而且很多楼，特别是老公房，没有电梯，爬楼很麻烦。

而且那种老房子的挑空比现在的商品房要高，怕楼梯会更累。

有电梯的旧商品房，电梯也老化得比较严重，高层的居住体验肯定不如低层。电梯的加装，需要看实地的条件、谈的条件，以及推进速度也不快……

所以未来老城区的晚上，高楼层的亮灯率应该会更少，低区会亮一点，特别是一楼，老城区的一楼很多都做成了商铺和店面，但是未来……这也是接下来第四个猜测。

底商范围逐渐集中，底商价值逐渐减弱

老城区由于早期的住户多，人口密度大，底商一般都开了很多小餐饮店，形成步行街或者小商圈。

近几年随着互联网的发达，不少店铺甚至成了网红店。你天天在楼下吃的一家粉店，可能某天会突然出现在小红书里。

但是随着老城区人口的外流，底商肯定会收缩，而且老城区底商更多的是餐饮店，不比新城区的底商会拥有多种业态。

在老城区，餐饮对楼上住户的居住体验影响更大，油烟、噪音和卫生问题更严重，包括人员冗杂，还存在安全隐患。

我有住在老城区的朋友就吐槽过，楼下开了太多餐饮店导致大白天都能看到老鼠，而且楼上会闻到油烟味，晚上回家的时候外面还有吃宵夜的人，这让她感到害怕。

其次是口罩的影响，对于商业的打击也很大。

一封控，就意味着要暂停营业了，如果反复封控，久而久之，人们会减少去老城区步行街的次数，直到完全忘记它。

如果不是IP足够强的步行街，由于交通管制问题对商业环境是个很大的影响，就像曾经的老胜利路步行街、盈石广场的命运一样。

没有公共建筑城区的底商，会越来越冷清……

只有拥有足够多的公共建筑的区域，比如公园、商圈、体育馆等设施，人员会持续流动，带动居住氛围以及生活、商业氛围。其实说就是八一馆……

说了这么多，那老城区未来还会进一步发生怎样的变化？

价格持续下行，拆迁的性价比浮现

现在老城区的很多老破小可以说是有价无市了，感觉价格比较健康，但实际上成交很少。

曾经占优势的学区属性也在减弱，等到居住价值和学区价值都减弱以后，老城区一些老破小的价值应该就会见底了。

5000？或者更低？

等到更低的时候，拆迁就很划算了……

如果价格何时拆迁的性价比就有了，但会不会拆，谁也不能预测。

价格何时见底？拆迁难度如何，还都是未知。

但对于拆迁我也有两个想法：

1、最好能整片拆迁，整片规划。而不是拆一部分，在老破小里起高楼。

或者拆一部分也行，但规划要成片规划，不给未来留下历史遗留问题。拿地要求我都想好了，配建安置房或公共建筑。

或者改造成文化街区，比如青山湖699、520、绳金塔，划片做IP，打造第三产业。。

2、适度改造吧。

既然第一个建议给到拆迁的建议，因此我甚至觉得老城区的重度改造也没很大必要了，着重解决一下必要性的问题，水电管线之类。未来住的人不多，花太多钱，可能需要算算帐……

有人可能会担心，老城区这种主城拆迁，会不会影响人们对新区的向往。

我只能这个猜想需要很长的时间来验证，10年可能都算短，或者更久。

以上就是我对老城区未来的几点猜想，总结一下

1、人口持续外流

2、高区无人、低区亮灯

3、学校持续减少，不断合并校区

4、老城区将出现高区无人居住，低区亮灯的情况

5、商业能力减弱

6、老城区底商范围逐渐集中，底商商业能力逐渐减弱

7、价格持续下行，拆迁的性价比浮现

8、成片拆迁、成片规划

9、不重度旧改，适度改造

10、猜想而已，禁止断章取义

你觉得呢？

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